近日，市发改委、市房产局联合印发《关于贯彻〈江苏省物业服务收费管理办法〉的实施意见》《关于印发〈南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准〉的通知》（以下简称《通知》），修订、调整后的物业服务收费标准将从4月26日开始实施。据悉，新的收费标准适用范围为新建普通住宅，即开发商通过招投标选聘物业服务企业时按照新标准执行。现有住宅仍按已签订的物业服务合同约定执行。
根据专业机构调查，我市物业服务行业经营成本中，七成以上是人力成本。而现行普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准制定于2006年，15年来，我市最低工资标准已从750元/月提高至2020元/月，物业服务企业经营成本不断上升。此次修订和调整价格，旨在建立质价相符的物业服务机制，切实保障业主和物业服务企业的合法权益。
修订调整后的收费政策，进一步完善了物业服务等级内容，并将服务等级调整为五级。每个等级都从基础服务、客户服务、公共部位管理、公共设施设备管理、秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等七个方面进行了明确和细化，每一项都有具体的量化标准，便于物业服务企业操作执行。调整后的政府指导价标准，在全国同类城市中处于中等水平。而汽车停放费、车位租金政府指导价标准未调整，普通住宅物业公共服务收费、汽车停放费、车位租金的定价管理形式未调整，装修垃圾清运费由原来的政府指导价调整为市场调节价。
《通知》还明确，建设单位对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和具体内容时，可在对应等级最高收费标准基础上上浮，但上浮最高不超过20%。
据介绍，此次价格调整仅针对新建普通住宅。非普通住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。 据悉，接下来非普通住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，实行政府指导价管理的物业服务收费由原来的核准，改为备案前期物业服务合同，通过简化程序，减轻物业服务企业负担。
市发改委相关负责人强调，新的物业收费标准适用范围是新建普通住宅，也就是建设单位通过招投标选聘物业服务企业时按照新标准执行，不是所有住宅小区收费都要调价。现有住宅仍按已签订的物业服务合同约定执行。若现有普通住宅需要调整物业服务收费，需由业主共同决定。
【热点解答】
针对此番收费标准调整中市民比较关注的话题，相关部门负责人4月16日进行了解答。
问：物业服务收费包含哪些收费项目，具体内涵是什么？
答：物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。物业公共服务费一般由下列因素构成：物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊；经业主大会同意的其它费用；法定税费以及合理利润。应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
问：物业公共服务费哪些情况由政府定价？
答：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价；业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。非普通住宅、非住宅物业公共服务费实行市场调节价。
问：既有普通住宅小区执行什么收费政策？若需调整收费标准，需要履行哪些手续？
答：既有普通住宅小区已签订物业服务合同的普通住宅，物业公共服务等级及其收费标准等仍按原合同约定执行；已经依法通过协议、合同等形式约定的物业服务收费等事项，与国家、省、市规定政策不冲突的，继续按原约定执行。既有普通住宅小区需要调整物业服务收费标准的，依法按规定程序进行，具体包括两种情况：业主大会成立前——普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，在政府指导价范围内依法按规定程序进行调整；业主大会成立后——由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。
问：门禁出入证，车辆出入证是否要收费？
答：应当为每户业主一次性免费配置不少于4张出入证（含IC卡等），业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证（卡）的，可按照补偿成本的原则适当收取工本费。 物业服务企业对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为停车业主或物业使用人免费配置1张出入证（含IC卡等）。因遗失、损坏需要补办的，可按照补偿成本的原则适当收取工本费。
问：集中供暖、恒温恒湿等系统怎么收费？
答：应按照“单独列账、以收抵支、收支平衡”的原则，业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定系统收费方案。业主大会成立后，由物业服务企业提出相关特殊系统收费方案，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意后收取，并定期向业主公布收支情况。
问：物业服务企业能否向装修人员收取电梯费等费用？
答：物业服务企业不得向业主和装修单位收取装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
问：如果房屋空置或车位空置，有没有收费优惠政策？
答： 省和市现有物业服务收费管理政策，没有房屋或车位空置收费优惠政策，但也没有禁止物业服务企业对房屋或车位空置收费进行优惠。 普通住宅小区已经依法通过协议、合同等形式约定的物业服务收费等事项，与国家、省、市规定政策不冲突的，继续按原约定执行。如果合同中约定了房屋或车位空置优惠政策，物业服务企业需要继续履行。
问：装修垃圾清运和处理怎么收费？物业公司能不能收装修管理费？
答：业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。物业服务企业不能向业主或者物业使用人收取装修管理费。
问：老旧小区普通住宅物业公共服务费按照什么标准执行？
答：按照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》有关规定执行。
问：业主改变用途用于经营的普通住宅，物业公共服务收费如何规定？
答：改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，按照合同约定执行。
南报融媒体记者 顾小萍
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