《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》政策解读

《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》

政策解读

为促进我市土地市场平稳健康发展，根据土地出让等相关法律法规，结合我市实际，制定了《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》（以下简称《通知》）。

一、政策背景

7月24日中共中央政治局会议明确，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需要，促进房地产市场平稳健康发展。近日，我市也发布了进一步优化房地产有关政策的八条措施，并要求相关部门推动政策尽快细化落地。结合我市当前房地产市场实际情况，我局起草了该《通知》，拟订了优化土地市场服务管理的九条具体措施，以促进我市房地产市场平稳健康发展。

二、制定依据

（一）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

（二）《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》

（三）《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》

三、主要内容

《通知》共有三个部分，共九条内容，主要从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期等三个方面，对我市土地市场管理进行了具体优化。

（一）持续优化我市土地供应管理

1.实行差异化供地。根据我市不同区域房地产市场供求情况，在我市外围区域适当优化规划指标，引导房地产开发企业打造差异化产品，更好满足居民不同层次的住房需求；根据不同区域商品住房去化情况，合理安排土地供应计划，防止同类产品集中上市引发同质竞争。

2.简化产业用地出让审批流程。为了加快产业用地供应进度，简化市规划资源局内部工作流程，将工业用地地价会审与土地出让方案会审合并，加快业务审查速度，同时允许材料容缺并联审批，以服务保障我市产业项目尽快落地。

3.提供分用途出让金。借鉴其他城市做法，结合我市实际情况，今后在成交地块的土地出让合同中，直接明确各用途、各类型土地成交价款详细构成，各用途、各类型的溢价率与该地块的综合溢价率相同。这一措施简化了申请程序，明确了溢价处理原则，便于竞得人核算开发成本和纳税。

（二）进一步降低企业资金压力

4.优化银行保函缴纳土地竞买保证金政策。今年3月份我局发布了《南京市土地交易市场竞买保证金使用银行保函工作规则（试行）》（宁规划资源发〔2023〕15号），明确竞买人在参与我市土地竞买中，可以用见索即付的银行保函缴纳竞买保证金，这一措施有效缓解了企业的资金压力。这次进一步优化了这条政策，对使用银行保函缴纳竞买保证金的企业，购地自有资金审查由前置报名时审核，改为后置地块成交后三个工作日内再提交审核，将进一步减轻企业的资金压力。

5.明确土地抵押路径。经营性用地土地出让合同约定可部分设定抵押权的，宗地内所建房屋未预售的，可约定独自使用范围设定抵押；宗地内房屋已有预售的，可按未预售楼幢规划许可建筑面积占项目总规划许可建筑面积比例设立相应份额的土地使用权抵押。通过部分抵押企业可以最大限度实现抵押融资，进一步减轻企业的融资压力。

6.缩短退还竞买保证金的时间。根据原国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），未竞得人的土地竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，我局原则上安排在挂牌活动结束后当天办理完成退还手续，最大限度减轻企业资金占用成本。

7.优化土地出让金的缴纳时间。目前我市执行的是土地竞得人在地块成交后10个工作日内签订土地出让合同，在土地成交后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，剩余价款最迟付款时间不得超过1年。这次对缴款时间进行了调整，具体为在土地出让合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，剩余价款最迟付款时间不得超过1年，付款时间整体上延迟了10个工作日，付款时间在原国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）相关规定中，放到了最宽要求。

（三）缩短项目开发上市周期

8.容缺办理土地开发建设手续。为加快土地开发进度，2020年南京市工程建设项目审批制度改革领导小组办公室发布了《关于调整立项用地规划许可阶段并联审批流程的通知》（宁建改办〔2020〕4号），明确受让人签订土地出让合同后，可将土地出让合同作为土地证明文件和用地批准文件依据，申请办理建设工程规划许可证和施工许可证。这次明确继续执行该条措施，并在此基础上明确竞得人可凭土地出让合同，申请提前进场开展土地勘察、施工等前期工作。这一措施使得土地开发进度加快，有利于企业资金周转。

9.取消相关调控措施。为加强土地市场调控，2021年经市政府批准，我局相继出台了《关于加强我市住宅类用地出让管理有关工作的通知》及《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》（宁规划资源〔2021〕308号），文中规定了“当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成工程建设总投资50%”和“竞得人在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证”两项规定。根据当前房地产市场形势发生的新变化，此次取消该两项规定，以进一步缩短项目开工时间，加快企业资金回流，提高项目开发建设效率。