南京秦淮：探索老城更新，蹚出“秦淮路径”

党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。南京被确定为首批全国城市更新试点城市，作为“特而精、最南京、高质量、现代化”的中心城区，秦淮区立足“保护更新老城，开发建设新城”，坚持以人民为中心，持续保障和改善民生，不断探索践行“有温度的城市更新”的“秦淮路径”，探索形成了一批制度性成果和示范性项目。

更新有温度

民生为先破解“急难愁盼”

米黄色的簇新墙面，厨卫齐全的小户型空间……大阳沟57号2、3幢成了众人参观的“样板房”。大阳沟老旧住宅片区危房消险与改善更新项目，是首批江苏省和国家级城市更新试点项目，一号地块危房翻建项目已基本完工。建于上世纪60年代的三层危房不仅转危为安，而且实现品质提升。

做通群众工作，顺利拆除南侧搭建的棚房；对室内布局进行优化，每一户都有独立厨房和卫生间；保证采光面最大化，消除了居民对间距小、环境潮湿的“心病”，大大改善住户居住条件……明商集团相关负责人介绍，全方位问需于民，通过优化设计，实现了外部环境和内部户型的提档升级。一号地块的成功改造起到了示范带动作用，更多原本犹豫不决的居民拿定了主意——签字、掏钱，和政府一起商量着盖新房，二、三、四号地块项目已顺利进入签约阶段。

在距离新街口商圈不足1公里的西南片区，石榴新村里新建的居民楼正“拔节生长”。这是南京市首个危房消险类城市更新试点项目。改变“老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作”的老城改造模式，以危房消险为突破口，由政府和居民一起商量着办，一起掏钱就地翻建石榴“新”村。原住民留在原地，共享城市繁华和发展红利。

危房改造过程中，干群关系、邻里关系也经历了一次全面重塑。在党建引领下，街道社区、机关部门及国有企业干部职工走街入户，尊重居民意愿，一户一策，经过58轮优化最终确定改造方案。省市联动，整合周边存量、低效建筑，最大程度“让利于民”，腾迁文物建筑内众多公房户就近安置；增加社区服务、绿地及配套商业用房……

以“有温度的城市更新”为主线，秦淮区将关注点从建筑、街巷转向了人，既追求城市“气质颜值”持续在线，也保证居民的“幸福指数”不下降。

老城有情怀

城市文脉打开“流量入口”

作为南京主城核心区、古都金陵的起源地，秦淮区彰显着“特而精、最南京”的独特魅力。在49.11平方公里的土地上，其承载了南京特色鲜明的古都格局和风貌，涵盖了南京市20%全国重点文保单位和三分之二的历史文化街区。坐拥丰厚的历史文化资源家底，也承担着紧迫而艰巨的人居环境改善压力。

直面历史风貌保护和人居条件改善这一双重难题，秦淮区敢为善为、率先探路突破，正努力交出一份“美美与共”的答卷。近年来，在省市大力支持下，秦淮积极探索“有温度的城市更新”，现有3个国家级、7个省级、10个市级更新项目试点，数量位居全市第一。

重新审视老城的巨大价值，城市更新的最新成果，正成为其中最活跃的增量。小西湖堆草巷33号“刘家后院”，吸引着远道而来的游客前来打卡。美食街区科巷、三七八巷也备受外地游客的青睐，店铺门口排起了长龙……“如今的游客不再满足于简单的游乐观光，而是喜欢从景区走向大街小巷，深度体验南京的烟火气息。”熙南里街区相关负责人表示，其升级打造的大板巷片区，让这一老街区收获了新流量。

传承历史文脉、重聚烟火气息。秦淮区强调，要将继承和弘扬优秀传统文化作为重要使命，正确处理新与旧、拆与留、改与建的关系，打造有情怀的城市更新。

这一份“情怀”正注入每一个更新项目中。南台巷活力街区更新项目位于新街口核心商圈西南象限，占地约15公顷。由秦淮区属国资平台壹城集团联合社会主体（香港置地），组织片区商户、所属街道社区共建共享，对老旧街巷景观、市政道路以及存量低效建筑进行更新提质，实现区域商业形象、氛围提升。火瓦巷街角更新整治项目，挖掘街巷历史文化，将“星火巷传”的主题融入到建筑墙面、景观设施、地面铺装等部位，在整片街区范围内进行多维度空间的文化氛围营造……

漫步秦淮老城南的街巷，俯拾皆风景，转角有故事。在城市更新过程中，历史遗存、传统工艺、民风民俗等文化遗产，正以更加生动的形态和方式，实现着创造性转化、创新性发展。

项目可持续

多元参与共谱“老城新传”

“悦动·新门西”是秦淮区门西A地块项目城市更新的成果，其前身为南京印染厂、南京第一棉纺织厂。南京万科企业有限公司与秦淮区携手，对原厂区现状建筑按照整治、拆除、出新等方式进行改造，充分利用现有建筑引入多元业态，成为秦淮硅巷的子园区。

以“物联网+体育文化”产业为主导引入企业、商家入驻，这一老城里的老厂区活力迸发，现已集聚约30家科技型企业、近10家科研合作中心、4家高新技术企业，并提供超2200个就业岗位，2019年以来累计税收约4.6亿元，获得“国家级文化产业示范园区子园区”等称号。

“悦动·新门西”东侧是荷花塘历史文化街区，这里总占地面积12.56万平方米，内部14条小巷纵横交错，是历次改造遗留下来的大片棚户区，曾是一块“啃不下来的硬骨头”。小西湖城市更新项目成功实践的经验，给了这一片区新的路径启发。基于产权人意愿的逐院“小规模、渐进式”更新，让这里的居民看到了希望。

“悦动·新门西”的成功案例和荷花塘片区的努力“破冰”，给老城复兴这一普遍难题贡献了鲜活的秦淮实践。区别于城郊接合区、新城区的产业转型、连片开发的城市更新模式，秦淮区“老城嬗变+城市创新”的模式具有示范意义。

秦淮区提档升级江苏无线电厂、新街口艺术大楼等一批老旧厂房和楼宇，盘活存量资产；以片区为单位进行更新项目研究策划，合理规划停车场、社区商业等空间，让更新项目具备市场化运作条件，让城市更新更为可持续。

勇涉“深水区”

以系统思维取得新突破

石榴新村城市更新(安全消险)项目以产权制度改革为抓手，成为我省城市更新项目中首个实现土地手续合规性闭环的城市更新项目，有效规避了潜在风险，保证了项目合法合规建设。

依据市级相关政策文件

秦淮积极探索更新项目规划管控流程

借鉴上海“分层供地”理念，实现了沿街骑楼的“分层确权”——一楼是慢车道，楼上就是居民家的厨卫空间；从算建筑面积到算套内面积，再到以套内实际使用面积算，方案尽可能让利于民，创新突破。小松涛巷地块所处的五老村街道相关负责人说，这些新的突破彰显了民生温度，打动了居民，从而实现快速签约。

聚焦路径探索，让城市更新“可复制”。秦淮区将继续用好“整体保护、改造重建、留改拆”等更新模式，努力建成更多示范性更新项目，大胆探索更新中的土地、财税、投融资等难点堵点解决路径，努力创造更多可复制的更新路径，以高水平城市更新助力秦淮高质量发展。

编辑：李卓

校对：熊向宁

审核：苍淑珺