《南京市危险房屋翻建规划管理办法》政策解读

《南京市危险房屋翻建规划管理办法》政策解读

一、起草背景

《南京市险房翻建规划管理办法》（宁规规范字〔2013〕1号）自颁布以来，对规范我市国有土地上房屋的解危消险，保障人民群众的生命财产安全发挥了积极重要的作用。随着近年来城市发展方式从增量开发逐渐转为存量更新，危险房屋的消险治理已成为各级政府一项重要的工作内容，大量房龄较老，不符合建筑设计规范的房屋亟待治理改造，以便持续提升人民群众的幸福感、获得感和安全感。该文件在制度设计、申请程序、适用范围等方面已无法满足规划管理的实践需要。

《南京市国土空间规划条例》（以下简称《条例》）出台后对危险房屋的翻建的“三原”原则提出了新的要求，《条例》第四十二条规定：“危险房屋翻建应当按照原址、原面积、原高度的原则，依法办理有关审批手续；确因改善基础公共设施和基本生活条件而增加面积、层数、高度的，以及确需移动房屋原址进行改建的，应当保障相邻建筑的采光、通风等权益，征得利害关系人同意”，因此，也要求出台新的文件落实《条例》的规定。

二、起草过程

以出台一部“能用、管用、好用”的行政规范性文件为目标，我局调研了其他城市的先进经验做法，收集和整理了近年来全市层面涉及危险房屋治理相关的政策法规，并于2023年2月16日至2023年2月26日向社会公众征求意见。同时，还深入现场调查研究，剖析规划审批过程中遇到的突出矛盾，会商研究解决方法。综合各方的意见建议，共经历了十余轮次的修改完善，已完成合法性审查、公平竞争审查和集体审议程序。

三、制定依据

（一）《中华人民共和国城乡规划法》第四十条；

（二）《历史文化名城名镇名村保护条例》第二十八条；

（三）《南京市国土空间规划条例》第四十二条；

（四）《南京市房屋使用安全管理条例》第二十四条、第三十四条、第七十二条；

（五）《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）3.2；

（六）《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-2016)6.1.4；

（七）《市政府关于南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案（2019-2021年）的批复》（宁政复〔2019〕101号）；

（八）《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》（宁规划资源〔2020〕411号）。

四、主要内容

    《南京市危险房屋翻建规划管理办法》（以下简称《办法》）共十六条，主要有以下几个方面内容：

（一）明确了适用范围

本办法所称危险房屋，是指在本市行政区域范围内的国有土地上，房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全，经市房屋安全鉴定中心认可为C级或D级，且无法置换迁建，必须原地翻建的危险房屋。

已纳入成片城市更新专项规划范围内的住宅类危险房屋翻建，按照《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》（宁规划资源〔2020〕411号）有关规定执行。

本市行政区域范围内的集体土地上危险房屋翻建，可以参照执行，另有规定的，从其规定。

（二）强调了“三原”的原则

严格按照上位法律法规的规定，仍然延续了危房翻建项目需遵守“原址、原面积、原高度”的核心规则。其中，增加与相邻建筑退让距离、降低建筑高度、减少建筑面积的均视为符合“三原”原则。

（三）规定了可以优化调整的情形

在基本遵循“三原”原则，征得直接利害关系人同意、满足安全的大前提下，因地制宜地规定了不同的管控规则。

一是确因原址翻建不符合现行消防规范的，可以在用地范围内适当移动房屋原址；二是确因改善基础公共设施和保障基本生活需要，可以在其用地范围内适当增加面积。其中，居住类项目厨房建筑面积每户可以增加至4平方米，卫生间建筑面积每户可以增加至2平方米，增加面积部分免于缴纳土地出让金；三是确有需要，可以改变屋顶形式。“平改坡”的，翻建后房屋檐口高度不得大于原房屋建筑高度，屋脊与檐口间垂直距离不得大于2.2米。“坡改平”的，翻建后房屋建筑高度不得大于原房屋檐口高度。因改变屋顶形式导致层高变化带来建筑面积增减的，应当按《南京市房产面积测算规程》重新核算建筑面积；四是确有需要，可以开发利用地下空间。地下空间范围不得超出地上建筑物轮廓线，层数不得超过一层，层高不得超过3.6米。个人居住类项目，可免于缴纳土地出让金。

（四）优化了项目审批流程

从便民角度，危险房屋翻建从要件上取消立项，但为了充分保障房屋安全，明确危房翻建的建设要求不能降低，申请人必须委托专业的设计、施工单位进行设计建设，分局应当对规划设计方案予以指导，并组织公示，规划许可、验线、核实等环节应当依法实施。

（五）完善了不动产登记程序

竣工验收结束后，申请人凭原不动产权属证明文件、建设工程符合规划的材料、地籍调查成果、房屋已竣工的材料等，依法向不动产登记部门申请不动产变更登记。土地性质及使用期限维持不变。

（六）规定了特殊情形

一是原房屋已倒塌损毁的，按照规划审批文件确定其原址、原高度、原面积；规划审批文件缺失的，可以综合不动产权属证明文件、历史照片、地形图等档案资料合理确定；

二是不动产权属证明文件记载建筑面积与规划审批文件批准建筑面积不一致的，以不动产权属证明文件为准；

三是已取得土地证，但未取得房产证的危险房屋，如该房屋建于1990年6月18日前，其房屋实测图可以作为规划审批文件。

（七）强化了批后监督

相关单位应当及时将危险房屋翻建规划许可信息向社会公布。相关执法部门应当加强危险房屋翻建的巡查，及时制止和查处危险房屋翻建过程中的违法建设行为。