老旧小区改造，从安居走向宜居乐居

□ 南京日报/紫金山新闻记者 顾小萍 实习生 汤新健

老旧小区改造，既是家门口的“关键小事”，也是城市发展中的“民生大事”。我市连续多年将老旧小区改造列入为民办实事清单，从“政府下单”到“居民点单”，从“单个小区”到“成片改造”，从“房屋新、道路平”到“空间大优化”……在推动老旧小区改造中，我市既破解一个个民生痛点，也在改造理念不断转型中，让数万百姓从安居走向宜居、乐居。

从“政府下单”到“居民点单”

让改造真正“得民心”

9月27日上午，记者走进改造完成近一年的泰达新寓小区，感觉一切还是如刚改造完那般崭新有序——道路、楼道清爽整洁；垃圾分类房闻不出一丝异味；私家车有序停放在泊位内；惬意的连心长廊内，老人们聚在一起拉着家常……不过，记者抬头向上看，这个全面焕新的小区晒衣架长短、宽窄却并不一致。“前些年，南京老旧小区改造曾进行过‘六统一’打造，即实现空调外机、屋面太阳能热水器位置、遮阳篷、防盗网、晒衣架、老旧钢窗的统一，外表确实好看得多。但近年来的改造中，早就摒弃外表的过分统一，更注重‘里子实’，从‘政府下单’变为‘居民点单’。”负责泰达新寓小区改造的负责人告诉记者，工程进场前以及整治中，召开了一轮又一轮居民议事会，居民们强烈要求解决外墙渗漏、停车难、违建多等困扰他们的难题。为此，工程在实施过程中聚焦老百姓迫切需要解决的问题一一展开，包括通过优化空间，增设停车泊位；楼道内环境综合整治不是简单刷白，而是铲除空鼓后重新批腻子刷涂料；由社区老党员带头进行水管改造，消除群众顾虑后，最终推动46户居民移表出户，有效提升了水质水压……

通过召开居民议事会，充分听取居民意见，变“政府下单”为“居民点单”，是近年来我市老旧小区改造的“必选项”。

按照工程进展，今年国庆期间，正在改造的凤凰花园城小区将拆除外墙施工脚手架。9月30日，一场由社区、居民、施工方等多方参与的议事会又一次开场，围绕晒衣架维修、单元门头清理、空调外机清洗等展开讨论。“改造项目开启之前，就根据收集到的居民意见形成了较为完善的设计方案，正式启动后，居民们又陆陆续续有各种反馈。”华阳佳园社区党委书记马超告诉记者，通过一次次居民议事会、社区例会等，前后收集到的居民意见有800多条，整治改造过程中，始终将居民意见考虑在前，推动方案持续优化。例如，最初方案中只是根据小区道路照明情况增设路灯，但居民们提出每个单元楼门口也应设置照明，为此，最新方案进行了优化增设；再如，最初方案明确对单元门进行更新改造，当居民们提出单元门还应有远程操控功能后，社区又牵头物业并充分征求居民意见，看是否能从物业维修基金中申请出一笔资金实现单元门“升级”……

建于上世纪90年代、共有12栋建筑的玄武区双拜岗151号小区启动改造时，玄武城建集团联合街道、社区共召开了多达23场居民议事会，并先后进行了7轮入户意见征求。为将居民们的集中诉求“写”进改造工程现场，玄武城建集团召集施工方对方案进行了17次调整、优化。 

雨花台区龙福花园小区启动改造前，专门在现场设立居民接待点，并由专人负责接待。

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“‘共同缔造’是我市近年来推动老旧小区改造的一个重要原则。”市物业服务指导中心相关负责人表示，居民是小区的主人，改造的最终目的就是回归他们的日常需求，将他们“请进来”，会有“事半功倍”的效果。

从“房屋新、道路平”到“空间大优化”

小区生活功能短板不断补齐

进入泰达新寓小区，右侧大门处就是一个精致的公共服务驿站——欣城快修中心。“此前这里是一个小小的门卫室，门卫室后是一个破旧车棚，一进大门就感觉乱糟糟。改造中对空间进行充分优化，既补上了小修小补可在‘家门口’解决的生活功能，又让整个小区看上去清爽整洁了很多。”住在小区3幢的徐先生告诉记者，他入住小区20多年，这场改造给居民带来的宜居感比当初拿到新房时还要强。

和泰达新寓小区一样，电站村小区也在去年完成改造，在对小区空间“应优化尽优化”后，不仅增设了儿童乐园、共享花园、同心议事堂、晾晒区等，还彻底打开了滨河空间。记者在现场看到，电站村小区紧临南湖东河，临河一侧打造了红色健康步道，增设了供居民休闲娱乐的石凳、石桌，还营造了“追忆似水流年”景观节点。“以前沿河都是违建，见不了河更散不了步，整治后，这里成了滨河小游园。”在电站村小区居住了30多年的朱先生说，闲暇时，他和老邻居们都爱来这里走走坐坐，绿树流水，特别惬意。

秦淮区金墙花苑小区改造后，不仅建筑、路面焕然一新，通过空间优化，小区内还多了好几处共享小花园。“不少居民都有养花的习惯，因家中空间有限，一楼居民就会把花盆放置在门前空地上。以往整治中，会对凌乱摆放的盆盆罐罐进行清理，这轮改造彻底转变思路，变‘堵’为‘疏’，打造共享花园，让它们从‘杂物’变成人人可观的‘风景’。”项目改造负责人周军在接受采访时表示。

眼下，淮海新村小区改造工程已接近尾声。改造中，小区的主干道及两侧都经历了一场“大手术”——路牙全线后退，依楼栋分布的部分单排车棚变成组合式车棚。“以前小区内道路狭窄，消防车根本进不来，此轮改造中最重要的一项工作就是将楼栋之间的主要道路拓宽至6米左右，以彻底打开消防通道。”现场工程负责人刘英蓓介绍。

从“单个小区”到“成片改造”

“盆景”变成“风景”

珠江路517号小区改造目前正在加紧施工，与其一起改造施工的还有邻近两侧的3幢居民楼。“这次是以片区形式推动整治改造，除了珠江路517号小区，还有珠江路513号小区以及杨家胡同79号。”负责项目施工的玄武城建集团设计负责人卢锦涛介绍，3个小区加起来共有5幢建筑，入住了200多户居民，若对单个小区进行改造，体量太小，可优化空间也比较小，而将住宅小区与周边商业相互融合改造，有效解决了动线问题多、空间矛盾大等一系列问题。

成片改造不仅让3个小区的建筑外立面形象一致，还通过精心设计将3个小区融通起来，即对杨家胡同79号与珠江路517号小区之间100多平方米的空间进行充分优化后，打造了一个嵌入式共享休闲空间，设置休闲坐凳、健身设施等。

浦口区江浦街道北门新村小区改造中，也实现了与附近的北门巷15号、北门巷17号、文昌路18号、文昌路20号等8个零散小区的联动，并最终整合成北门新村片区。浦口区住房保障和房产局物管中心相关负责人介绍，整合后的北门新村片区共设置了15处停车点，可满足约350辆非机动车停车需求，同时布置了60个充电桩，解决了老旧小区“飞线”充电的难题。

进入六合区朝天街，一个“深棕配米黄”外立面建筑群甚是壮观，27栋建筑来自朝天街49号院、254号院、90号院，以及位于朝天街30号的彤华小区。“改造中，既按照‘因地制宜、一院一策’原则，针对不同小区情况，制定符合实际的改造方案，实施分类改造；同时又按照‘结合周边、统筹兼顾’原则，让小区改造实现点面结合，整体一盘棋。”六合区住房保障和房产局相关人士介绍。

推进相邻小区及周边地区联动改造，是我市近年来老旧小区改造中的一个重要探索和创新。市物业服务指导中心相关负责人表示，打破传统“小区”概念，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源再利用、改造、运维等方面的统筹整合，进一步促进居住社区品质提升，也让“盆景”变成了“风景”。

从“会呼吸的花园”到“全龄化活动广场”

老小区里“新时尚多多”

进入秦淮区岗虹苑小区，远远就能看到广场一侧绿地中的一块提示牌——“会呼吸的花园”。据了解，该“花园”是在对小区广场改造中新增的一处下沉式绿地，下方设置的收集雨水的箱池容积达16立方米。“按照南京常年雨量计算，其一年收集的雨量可达1400立方米左右，将全部用于小区绿化浇灌。”小区改造负责人告诉记者，岗虹苑小区是我市首批老旧小区“海绵化”改造试点之一，除了“会呼吸的花园”，小区内所有人行道全部铺设了透水砖，休闲广场的地面也全是透水沥青，一些新增的停车区域内铺设的也是生态植草砖。

鼓楼区五所村小区在改造中也利用透水混凝土、下沉式绿地等组织排水，以“慢排缓释”和“源头分散”控制为主要设计理念，最终将小区建设成“自然积存、自然渗透、自然净化”的“海绵体”。记者在现场看到，小区幼儿园东侧一条160多米长的道路经过精心打造已变成一条“海绵”道路，两侧分布了7处下凹式绿地，占地面积超过500平方米，其收集的雨水将储存至附近的收集池内，用于小区日常绿化浇灌。在小区多个楼幢的附近也设置了别致的花箱——装配式雨水花箱，长1.5米、宽1米，上部用于栽植各种绿植，下方则是一个0.8立方米的雨水收集箱。花箱与屋面雨水管连通，待花箱收集池蓄满后，雨水才会进入市政雨水管网。“这样既延迟了雨水集中排放造成的管网压力，也避免了小区为增加绿化而大动‘手术’。”小区改造负责人表示。 

江宁区宁电馨苑小区改造过程中从建筑本体改造、绿化景观更新、便民设施提升、补齐社区短板等5个方面入手，为满足居民对儿童活动场所的需求，还邀请民政部门作为专业指导，以儿童友好为主题，对小区中心广场进行专题设计改造，增加各类儿童游乐设施，设立文化角、儿童宣传栏等。同时，在广场设置休闲座椅、健身器材、健康步道等，为老年人提供休闲娱乐场所，打造了一个全龄化活动广场。

【专家点评】

为保障和改善民生作出积极贡献

（张春龙 江苏省社会科学院社会政策研究所所长、研究员，江苏区域现代化研究院常务副院长）

对于老旧小区的改造，从“政府下单”到“居民点单”的转变，体现了决策过程的民主化与科学化。通过召开一场场居民议事会征集居民意见，政府不仅听到了民声，更精准对接了群众需求，确保改造工作得民心、顺民意。这种转变，不仅提高了居民的参与度和满意度，也提升了改造项目的实效性。

从“房屋新、道路平”到“空间大优化”，这一过程不仅仅是物质层面的提升，更是对居民生活品质的深刻关怀。通过增设公共服务设施、优化公共空间布局，也让老旧小区焕发了新的生机与活力，为居民提供了更加便捷、舒适的生活环境。

“成片改造”的创新模式打破了传统“小区”的界限，通过整合相邻小区及周边地区资源，实现了资源共享与互补，提升了整个片区的整体品质。同时，“成片改造”也促进了社区治理效率的提升，为居民提供了更加安全、有序的生活环境。

“海绵城市”的引入、全龄化活动广场的打造等创新举措，不仅提升了小区的硬件设施水平，更融入了绿色、环保、健康等现代生活理念，为居民创造了更加宜居、乐居的生活环境。

总而言之，老旧小区改造不仅改善了居民的居住条件，更提升了他们的幸福感和获得感，为保障和改善民生作出了积极贡献。